El acelerado crecimiento del e-commerce y la relevancia de la última milla han abierto el diálogo para crear centros de distribución verticales, naves subterráneas y la creación de los espacios Dark Store o tienda oscura, cuya característica principal es la venta 100% virtual.
Sergio Pérez, director ejecutivo de servicios corporativos de Newmark, cuyo presidente en México y director regional para América Latina es Giovanni D´Agostino, consideró que derivado de la presente coyuntura sanitaria y a pesar de la desaceleración en muchos sectores, el mercado industrial presenta índices sanos, con tasa de disponibilidad entre el 3.5% y el 6% en la mayoría de los mercados y que absorbió a nivel nacional aproximadamente 2.0 MM de metros cuadrados durante el año 2020; sin embargo, aún quedan muchos desafíos a resolver en el futuro cercano para seguir creando una plataforma de última milla y de respuesta al cliente, a consecuencia del creciente sector del comercio electrónico.
Agregó que el e-commerce brincó de 85.7 mil millones de pesos en 2012 a 137 mil 505 millones de pesos en 2018, tan solo en nuestro país, en donde de acuerdo al INEGI, hay 74.3 millones de usuarios de internet y de los cuales 93% se conecta por medio de dispositivo móvil y 32% por computadoras de escritorio. El 32% reporta haber realizado alguna compra por internet, siendo los jóvenes de 18 a 34 años de edad los principales consumidores de este “nuevo” mercado. Para este año se estima que el número de usuarios mexicanos será de 92.2 millones.
Indicó que en 2020 el intenso movimiento logístico se centró en transacciones de 2 mil a 3 mil metros cuadrados en el interior de las ciudades, mismas que en promedio tienen un costo por metro cuadrado 30% y hasta 40% más elevado que en los macro CEDIS y donde las operaciones de compra y venta de bienes y servicios por internet marcaron la pauta en el mercado de la logística y distribución.
“En conversaciones con muchos de nuestros clientes enfocados en el desarrollo de naves destinadas a la logística escuchamos de manera cada vez más recurrente, iniciativas para aumentar la rentabilidad de los desarrollos con estrategias tales como los centros de distribución verticales o los espacios subterráneos que buscan aumentar la rentabilidad sobre el desarrollo, son naves industriales con espacios para la distribución de pedidos online con forma de tienda o supermercado que no están habilitados al público general, simplemente se encargan de preparar pedidos de mercancías para su distribución en horarios finales y son un tipo de desarrollo muy susceptible al costo de la tierra, ya que demandan grandes extensiones territoriales y necesitan ser muy competitivos en el costo por metro cuadrado para permitir a los inquilinos seguir siendo rentables. Como ejemplo de estas iniciativas que buscan aumentar esta explotación, está el centro de distribución de tres pisos del principal operador de logística en la ciudad de Seattle. En México, y principalmente en el área metropolitana de la Ciudad de México, éste modelo de naves industriales verticales inició a principios de 2017 con el primer edificio en dos niveles y en la actualidad, dada la escasez de terrenos dentro del área metropolitana y al alto costo de los mismos, sabemos que existe un par de proyectos diseñados en este segmento que podrían estar disponibles durante el próximo año. Es importante mencionar que este segmento de naves multiniveles diseñado para operaciones genéricas, no compite con las naves multiniveles que una tienda departamental ha venido utilizando en su operación, ya que estas son diseñadas para un uso específico y necesidades precisas de la operación”, apuntó Sergio Pérez.
Añadió que también se habla de ejemplos como Sub Tropolis, un desarrollo de almacenaje subterráneo en Missouri, Kansas City, Estados Unidos, donde con casi 5 millones de metros cuadrados aprovechan las ventajas en control de temperatura, acceso y costo, aunque esto es algo que también se ha debatido por algún tiempo para implementar en grandes metrópolis en donde se puede aprovechar la infraestructura subterránea para destinarla a proyectos sustentables o altamente demandados de usos mixtos, residenciales o comerciales.
“Con la gran explosión del negocio del delivery podemos ver en el corto plazo a empresas migrando a los dark stores, espacios que almacenan grandes cantidades de inventario que serán demandadas por plataformas en línea, páginas web o aplicaciones móviles y cuyos pedidos serán recibidos, procesados y enviados desde un solo punto que no requiere de infraestructura para recibir clientes, aminorando así los costos de la operación”, destacó el director ejecutivo de servicios corporativos de Newmark.
Se espera que en el futuro esta tendencia siga creciendo si pensamos que hoy apenas 3 de cada 10 pymes han implementado estrategias digitales. Tan sólo durante el 2020 el aumento en las ventas por retail electrónico aumentaron en 19.4% en América Latina; 18.1 en América del Norte; 16.9 en Europa y en promedio 16.5 a nivel global.
“En Newmark seguiremos dando consultoría y asesoría para que los desarrolladores encuentren proyectos con alta rentabilidad que ayuden a los usuarios a resolver el problema más grande que tienen hoy en la última milla, la cercanía con los clientes y la capacidad de manejar los retornos de mercancía”, indicó finalmente Sergio Pérez, director ejecutivo de servicios corporativos de Newmark.
